“NIEMAND VERLENGT NOG EEN AFLOPEND HUURCONTRACT”
“NIEMAND VERLENGT NOG EEN AFLOPEND HUURCONTRACT”
(NRC 2024)
“Woonruimte gezocht! Helaas wordt m’n huurcontract niet verlengd en moet ik er per april uit”, schrijft iemand uit Haarlem op Facebook. En een ander: “Dochterlief had alles in kannen en kruiken totdat haar huisbaas besloten heeft haar huurcontract toch niet te willen/ kunnen verlengen. Reden, dan heeft ze een vast wooncontract.” Het is een greep uit de oproepjes voor een nieuw huurhuis. Degenen die de berichten schreven zijn niet de enigen, en ook niet de laatsten die van de huisbaas horen dat hun tijdelijke huurcontract niet wordt verlengd.
Verhuurders zeggen niet anders te kunnen. Ze voelen zich in de hoek gedreven nu de politiek met strengere wetgeving excessen op de woningmarkt probeert aan te pakken – en daarmee de ‘normale’ huisbaas het ondernemen onmogelijk maakt. De opties zijn beperkt: blijven verhuren met onzekerheid over de huur die je over een jaar nog mag vragen, of aflopende huurcontracten niet verlegen en ‘uitcashen’ uit de woningmarkt. Chris Marx heeft de keuze al gemaakt. Hij verhuurt naast zijn vaste baan een appartement, een studentenhuis en een vakantiewoning in de omgeving van Maastricht. Het vastgoed vormt de pensioenvoorziening voor zijn vrouw en hemzelf. Het contact met de huurders is altijd prettig geweest, en toch moeten zij bij het aflopen van het huurcontract aan het einde van dit jaar de woning verlaten. “Dat weten ze inmiddels, en ze schrokken zich rot”, zegt Marx. “Ik wil eigenlijk helemaal niet verkopen, maar ik moet wel. Het is me te onzeker, en het draait wel om ons pensioen.”
Met name bij de groep particuliere verhuurders, die zo’n 25 procent van de huurmarkt in handen hebben, klinkt op platforms als LinkedIn veel gemopper op demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA). Het sentiment ‘de spelregels veranderen allemaal tegelijk’ leeft sterk. Woningmarktonderzoeker Paul de Vries van het Kadaster snapt het ergens wel. “Bij elke beleidswijziging zijn er mensen voor wie het voordelig en nadelig uitpakt”, zo zegt De Vries, “maar bij de particulier die een paar jaar geleden is ingestapt met een paar pandjes, valt het nadeel toch extra hard nu.” Grote marktpartijen als vastgoedfonds Vesteda, dat al jarenlang op de woningmarkt actief is namens institutionele beleggers, willen volgens De Vries vooral duidelijkheid van beleid. “Maar de kleinere belegger die een paar jaar terug is ingestapt en de verwachte hoge huuropbrengsten in de aankoopprijs heeft meegenomen? Die heeft een probleem als hij die huren niet meer mag rekenen”, stelt De Vries. “Die heeft gewoon te duur aangekocht.”
Nieuw beleid
Toen Chris Marx tien jaar geleden zijn eerste pand in Maastricht kocht, heerste er een totaal ander beleggersklimaat. Met fiscale voordelen en deregulering van de huurmarkt had woonminister Blok (VVD) de deuren van de Nederlandse vastgoedmarkt wijd opengezet. Er brak een gouden tijd aan voor binnenlandse en buitenlandse woningmarktbeleggers. Het verschijnsel ‘buy-to-let’ (woningen aankopen om te verhuren) nam een vlucht. Grote buitenlandse vastgoedpartijen als het Amerikaanse Blackstone, het Zweedse Heimstaden en het Duitse Patrizia kochten tienduizenden Nederlandse huurwoningen op, gelokt door het vooruitzicht van hoge rendementen. De private vrije huursector verdubbelde tussen 2015 en 2021 bijna; van 260.000 naar 509.000 woningen.
Ook particuliere beleggers roerden zich op de woningmarkt, aangemoedigd door het kabinetsbeleid. Door de lage rente was geld lenen spotgoedkoop, terwijl de spaarrekening en obligaties amper iets opbrachten. Er ontstond een groep beleggers die één of enkele woningen kochten om te verhuren als pensioenvoorziening, naast de ‘grote jongens’ met tientallen tot honderden panden door het hele land.
De grote kapitaalkracht van de beleggers droeg bij aan de prijsopdrijving op de woningmarkt, en de toenemende schaarste aan koopwoningen. Vooral koopstarters en woningzoekers met een middeninkomen moesten het afleggen; de woning die zij misliepen konden ze vervolgens huren als vrijesectorwoning. Een steeds groter deel van hun inkomens ging ondertussen op aan woonkosten – tussen 2009 en 2021 stegen de woonlasten bij particuliere huurders met ongeveer de helft, veel harder dan die van huiseigenaren. Verhalen over woekerhuren, intimidatie van huurders en slecht onderhouden huurwoningen gaven particuliere verhuurders een slechte naam. De maatschappelijke verontwaardiging over de excessen op de huurmarkt zorgde tot grote woonprotesten, zoals die in september 2021 in Amsterdam.
Stapeling van nieuwe wetten
De afgelopen jaren heeft de politiek zich ingespannen om misstanden op de woningmarkt aan te pakken. Verschillende gemeenten voerden het afgelopen jaar opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht in – om zo te voorkomen dat beleggers de groep middeninkomens (de verplegers, onderwijzers en politieagenten) te snel af zijn. Ook op fiscaal gebied werden de duimschroeven aangedraaid.
Zo is de overdrachtsbelasting voor beleggers de afgelopen flink verhoogd tot ruim 10,4 procent, wat het aankopen van nieuwe woningen een stuk duurder maakte. Daarnaast is Box 3, waarin vastgoed wordt belast, per 1 januari gestegen naar 36 procent. In november verraste de Eerste Kamer door een wetsvoorstel aan te nemen dat het verstrekken van tijdelijke huurcontracten aan banden legt. Vanaf 1 juli wordt het huurcontract van onbepaalde duur weer de norm – wat huurders meer zekerheid moet bieden en moet voorkomen dat bij ‘mutatie’ (het intrekken van een nieuwe huurder) de huisbaas een flink hogere aanvangshuur kan rekenen aan de nieuwe bewoner.
En dan heeft minister De Jonge nog extra wetgeving in de pijplijn. Begin februari gaat de Wet Betaalbare Huur naar de Tweede Kamer. Deze wet voorziet in een huurplafond voor middeldure huurwoningen, waarbij het puntenstelsel voor sociale huur ook voor duurdere woningen gaat gelden. Als de wet wordt aangenomen, kan die ertoe leiden dat van sommige woningen op toplocaties de huur met tientallen tot honderden euro’s euro omlaag moet.
De gestegen rente maakt de problemen voor verhuurders nog groter. Met hogere rentelasten moet de huur omhoog om hetzelfde rendement te halen, of om eventueel extra onderpand te betalen dat banken kunnen vragen. En als die huur straks begrensd wordt, is het voor verhuurders verlieslatend – met een huurder van wie het contract straks voor onbepaalde tijd geldt en niet zomaar opgezegd kan worden.
Verhuurder Chris Marx is zich bewust van de slechte reputatie van het woord ‘huisjesmelker’, en voelt zich gestraft door de wandaden van anderen. “Een huisjesmelker heeft gezeik omdat hij z’n huurders uitknijpt. Ik wil en doe dat niet. Ik wil happy huurders die mij niet bellen, omdat alles bij hen in orde is en ze prettig wonen. Ik verleen een dienst. Ik zorg dat de woningen netjes zijn onderhouden.”
Niets meer verlengen
Alexander Visser (huurprijscheck.app / vastgoed.app) merkte dat er eind vorig jaar onder vastgoedbeleggers een kentering plaatsvond. “Sinds er een meerderheid in de Eerste Kamer bleek voor de wet die tijdelijke huurcontracten niet meer toestaat, verlengt niemand nog een aflopend huurcontract”, zegt Visser. Hij verhuurt zelf woonruimte in Rotterdam, en voorziet in beheerwerk en software voor ander vastgoedondernemers. Ook Visser verlengt sinds eind vorig jaar ook geen enkel tijdelijk huurcontract meer. “Door al die regels duiken de huren straks naar een punt waarop ik verlies draai. Ik kom dan met een vast contract niet meer van een huurder af. De ervaring is dat huurders minder snel opzeggen met een lagere huur.”
De slechtnieuwsgesprekken met zijn eigen huurders voert Visser niet zelf. “Ik vind dat toch moeilijk. Straks kom je elkaar bij de Albert Heijn weer tegen, dat is voor niemand prettig.” Namens klanten gaat Visser wel langs huurders voor de gesprekken waarin het huurcontract niet wordt verlengd. Soms zien ze de bui al wel hangen, ziet hij. Vooral internationale huurders accepteren dat het aan het einde van het huurcontract tijd is om te verhuizen. Maar soms treft hij ook schrijnende gevallen. Mensen die niets nieuws kunnen vinden en dus naar vrienden of familie moeten. Visser: “dan tref je heel soms een regeling, zodat iemand nog een paar maanden langer kan blijven om iets nieuws te zoeken. Maar op zich schuilt daar ook weer gevaar in: het is mij al overkomen dat een huurder de laatste twee maanden niet betaalde en de woning vervolgens in dusdanige staat achterliet dat ik nog eens 2.500 euro kwijt was aan herstelwerk.”
Hoe erg is het?
Critici van de Wet Betaalbare Huur stellen dat de middenhuurregulering zal leiden tot een afname van het aantal huurwoningen, met huurprijsstijgingen als gevolg. Immers, als een huurwoning van ‘Te Koop’ overgaat naar ‘Verkocht’, verandert die in een koopwoning. Zo schat vastgoedadvieskantoor CBRE in dat in de komende acht jaar 75.000 middenhuur-woningen in Nederland in de verkoop zullen gaan – en dan met name in de steden.
Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat beleggers nog niet massaal huurwoningen verkopen. Vorig jaar verkochten particuliere beleggers 14.000 woningen meer dan ze aankochten – al komt dit voornamelijk doordat er bijna niet meer wordt aangekocht. De praktijken van buy-to-let en het flippen, waarbij aangekochte woningen meteen weer worden verkocht voor de overwaarde, zijn door de verhoging van de overdrachtsbelasting zo goed als weggevaagd.
Beleggers wachten af of het wetsvoorstel voor middenhuurregulering het gaat halen, zo zegt Kadaster-onderzoeker Paul de Vries. “Maar als die wet het haalt, dan verwacht ik wel degelijk een flinke stijging van het aantal verkopen door met name particuliere beleggers, voor wie verhuur niet langer rendabel is.”
Wie voorbij de emotionele LinkedIn-posts van verhuurders en de soms wanhopige oproepen van woningzoekers op Facebook kijkt, kan de vraag stellen hoe erg het is als relatief dure huurwoningen terug de koopmarkt op komen. Op het ministerie van Hugo de Jonge wordt het in elk geval niet als een probleem gezien. De huurder die nu voor veel geld een vrijesectorwoning huurt, zo is de gedachte, kan die woning straks zelf kopen. Een woordvoerder noemt het verkopen van zulke woningen in een reactie een “wenselijke correctie” op de ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Al moet nog blijken of die woningen voor alle koopstarters bereikbaar zijn – en niet alleen voor degenen met een hoog inkomen.
De veelheid aan cijfers en voorspellingen zal als munitie dienen voor het Kamerdebat van volgende week. Of de middenhuurregulering van Hugo de Jonge het haalt en wat de effecten ervan zullen zijn, zal later blijken.
Meer weten over onze apps neem contact op of vraag een demo aan via www.huurprijscheck.app of www.vastgoed.app